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Plano Legal Foto: Bárbara Wanderley

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Taxas contratuais em financiamento de imóveis

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Nos contratos de compra e venda feitos diretamente com as construtoras incidem tributos que fazem com que o valor das prestações varie ao longo do tempo. É importante que o comprador esteja preparado para possíveis aumentos em sua prestação, e também que esteja atento a todos os detalhes do contrato. Veja algumas orientações do contador Roberto Cavalcante, da Assessoria Contábil.

Durante as obras – Enquanto o imóvel está sendo construído sempre é cobrado o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC). Algumas construtoras acrescentam o INCC mensalmente às prestações, enquanto outras preferem acrescentar o acumulado do ano na virada de um ano para outro. Em ambos os casos, a forma de cobrança deve estar especificada em contrato. “Durante a construção, quem financia a obra, é o próprio comprador. Se a construtora consegue fazer logo de inicio um volume de vendas significativo, já consegue gerar um fluxo de caixa e a obra vai se pagando. Além do valor do seu imóvel, o comprador está pagando apenas pela variação no custo da obra”, disse Roberto.

Obras concluídas - Após a entrega, muda-se o indexador para Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC), que corresponde à inflação, e mais 1% de juros. “Via de regra você tem um custo durante a construção e um custo após a construção. Essa é a regra normal que se tem nos contratos de compra e venda, mas tudo isso tem que estar previsto em contrato”, explicou Roberto.

“Tudo pode ser contestado” – De acordo com Roberto Cavalcante, existem alguns questionamentos em relação aos índices utilizados. “Já tivemos cliente que recorreu à justiça e conseguiu que não fosse cobrado 1% depois da construção, mas a gente tem uma regra de mercado que é normal cobrar esse 1% mais INPC ou mesmo o INCC”, contou.

“Uma outra situação que às vezes acontece, que já vi casos na justiça, é a questão de juros sobre juros. Na cobrança de 1%, depois da entrega, a construtora sai fazendo juros compostos. Tem alguns clientes que entram na justiça dizendo que não pode ser juro composto, teria que ser juro simples. Isso também é fonte de discussão”, afirmou.

De acordo com Roberto Cavalcante, os contratos geralmente têm um prazo que vai até 60 ou 100 meses, então não tem como projetar para deixar um valor prefixado já de início, até porque fazer isso elevaria muito o valor nominal da venda.

Possíveis alterações devem estar previstas - No caso de haver uma mudança de tributo, ou de projeto, ou qualquer outra coisa que gere um aumento no custo da obra, a possibilidade de repassar isso ao consumidor final depende de um aditivo ao contrato. “Precisa ter uma repactuação com o comprador. Ele não pode simplesmente colocar uma sobretaxa ou valor maior que não esteja previsto em contrato”, disse Roberto.