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Pode o condomínio restringir o acesso a áreas comuns ao condômino inadimplente?

Muitos administradores e síndicos se utilizam de medidas punitivas de restrição de áreas comuns do condomínio aos condôminos devedores

Postado em por Suylla Andrade Araújo Sampaio

O Código Civil menciona entre os direitos dos condôminos, usar, usufruir e livremente dispor de suas unidades, bem como usar das partes comuns, conforme a sua destinação.  Acrescenta-se também, de forma clara que a propriedade da unidade imobiliária abrange a correspondente fração ideal de todas as partes comuns.

Desta forma, a propriedade de um condômino não se resume ao metro quadrado do seu apartamento ou residência, mas sim a toda extensão comum que envolve o condomínio.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ), em decisão proferida no Recurso Especial n° 1.564.030, entende que:

O direito do condômino ao uso das partes comuns, seja qual for a destinação a elas atribuídas, não decorre da situação (circunstancial) de adimplência das despesas condominiais, mas sim do fato de que por lei, a unidade imobiliária abrange, como parte inseparável, não apenas uma fração ideal no solo (representando a própria unidade), bem como nas outras partes comuns que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio...

Apesar da lei mencionar claramente o direito de propriedade dos condôminos, os problemas relacionados a este fato ocorrem quando há inadimplência, principalmente quando esta inadimplência é reiterada, prejudicando a vida social entre todos os proprietários dependentes da cota parte do condômino em mora para que ocorra o saudável andamento do condomínio.

Nesse sentido muitos administradores e síndicos se utilizam de medidas punitivas de restrição de áreas comuns do condomínio aos condôminos devedores das despesas condominiais, impedindo que quem esteja nesta situação não tenha o acesso às áreas correspondentes referidas.

Ocorre que, a sanção que obsta o condômino em mora de ter acesso a uma área comum (seja qual for a destinação), por si só, desnatura o próprio instituto do condomínio, limitando, indevidamente o correto direito de propriedade, sendo, portanto, uma medida abusiva.

Ao mesmo tempo em que a legislação civil prevê o direito de propriedade já mencionado no esboço desse texto, do mesmo modo impõe aos condôminos o DEVER de contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.

Com efeito, visando tornar efetivo o dever de contribuição para as despesas condominiais, igualmente a lei civil previu sanções para combater a inadimplência existente, estabelecendo a sujeição aos juros moratórios convencionados, ou não sendo previsto, os de um por cento sobre o débito.

Além disso, o código civil possibilita ao condomínio, impor ao devedor contumaz, por meio de deliberação de três quartos ¾ dos condôminos restantes, o pagamento de multa correspondente até o quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.  

A lei 8.009/90 garante aos condomínios à satisfação dos débitos condominiais mencionando que, dentre outros casos, nas situações de cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar, este poderá ser penhorado e vendido em hasta pública (leilão) para a satisfação do crédito. Desta forma, possibilitando que a própria unidade condominial possa ser objeto de constrição judicial, não sendo dado ao condômino devedor deduzir, como matéria de defesa a impenhorabilidade do bem como sendo de família.

A propósito, com a nova redação código de processo civil que passou a conhecer as cotas condominiais como sendo de natureza de título executivo extrajudicial, viabilizou o manejo da ação executiva, tornando a satisfação do débito ainda mais célere.

Mediante o exposto, diante de todas as garantias proporcionadas como instrumentos de ação dos condomínios em face da inadimplência constatada, previstos pelo ordenamento jurídico, não há razão legítima para se imputar aos devedores punições não previstas em lei, tais como as restrições de uso nos espaços condominiais comuns.