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Como vender um imóvel ainda financiado?

Quando alguém financia um imóvel tem sobre o mesmo somente o direito de usufruto. Ou seja, o direito de usá-lo

Postado em por Hertúlio Medeiros

A maioria das pessoas somente consegue obter um imóvel próprio por meio de um financiamento bancário. No entanto, por motivos alheios a vontade de quem compra financiado, pode haver a necessidade de pôr esse imóvel à venda sem tê-lo quitado. Nesse momento, paira a dúvida se é possível vender um bem que ainda não lhe pertence. Quando alguém financia um imóvel tem sobre o mesmo somente o direito de usufruto. Ou seja, o direito de usá-lo. Também se tem o direito a permanecer no bem, enquanto as prestações do financiamento estiverem em dia.
A propriedade do bem é da Instituição Financeira que financiou a aquisição do imóvel por meio da famosa “Alienação Fiduciária”, cujo direito de propriedade só é transferido para a pessoa compradora depois que ela quitar o financiamento. Até lá, cuidado ao usar a expressão “minha casa” por aí!
Não se deve confundir o direito real de propriedade (art. 1225, I,CC) com o direito real do promitente comprador do imóvel (art. 1225, VII, CC) que se fundamenta em um direito à aquisição do imóvel condicionado ao cumprimento da obrigação de pagar a quantia contratual formalmente acordada. Com esse entendimento, a quitação integral do valor avençado é condição sine qua non para que haja a transferência de propriedade do imóvel.
Há duas formas de se comprar um imóvel financiado: por meio do pagamento à vista ou do pagamento financiado. No pagamento à vista, o vendedor quita o saldo remanescente com a financeira, a fim de liberar o gravame (restrição de direito de propriedade) e poder firmar e lavrar um novo contrato de compra e venda com o comprador junto ao competente Cartório de Registro de Imóveis.
Essa quitação pode ser feita pelo sinal da compra dado pelo novo comprador. Feito isso, a transferência da propriedade segue o seu trâmite normal.
Nesse ensejo, paira algumas dúvidas: o vendedor lucra algo com essa transação à vista ou apenas se livra do financiamento que contraiu? O que pagou é reembolsado? Se um Contrato de Compra e Venda só pode ser registrado em cartório mediante o desembaraço do imóvel perante a Instituição Bancária, qual o instrumento hábil para garantir que toda a nova negociação ocorra com segurança?
Antes de responder a essas perguntas

Antes de responder a essas perguntas, tratarei acerca do pagamento por meio de um financiamento bancário. Nessa circunstância, é necessário que o comprador tenha crédito em uma Instituição Financeira para arcar com o valor venal do imóvel, mesmo ela ainda estando financiado. Dito isso, o banco financiador fará toda a apuração concernente ao imóvel, ou seja, verificará o débito do contrato de financiamento vigente (com todos os juros e correções e descontos nele previstos ou não), condições do imóvel, valor de venda hodierno do bem e os dados do vendedor e comprador do imóvel.
Um novo contrato de financiamento envolvendo os três (vendedor, comprador e banco) será firmado. Será ajustado que o banco quitará o financiamento, repassará o saldo remanescente ao vendedor, receberá uma quantia do comprador (tida como sinal) para o firmamento do novo
financiamento e estipulará as parcelas do novo financiamento a ser arcado também pelo comprador, dentre outros.
Todas as referidas etapas serão lavradas em cartório nos seus respectivos momentos e registradas perante o bem negociado no competente Cartório de Registro de Imóveis. Nesse sentido, é importante frisar que o novo contrato de financiamento imobiliário é levado a registro no Cartório de Imóveis sobre o bem negociado antes do valor ser liberado pelo banco. Na prática, o bem fica sob dois financiamentos por um curto período de tempo.
Nesse momento, outras dúvidas podem surgir tais como: é preciso que o financiamento seja com a mesma Instituição Financeira? Quanto tempo leva para proceder com o pagamento do vendedor e firmar o novo financiamento? É possível vender um imóvel financiado com parcelas atrasadas?
Atenção ! Se você deseja vender seu imóvel financiado, saiba que ele não pode ter nenhuma pendência tributária, condominial ou judicial. Portanto, toda a documentação inerente ao imóvel deverá estar rigorosamente em dia.
Além do que fora exposto, é importante saber que caso você deseje comprar ou vender um imóvel financiado, deverá ter a assessoria de um advogado. Assim sendo, presença de um ADVOGADO é imprescindível e insubstituível numa negociação desse porte.